Fachwerkjuwel im Herzen Idsteins
Zum Verkauf angeboten wird ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus (Baujahr 1595)
Baujahr 1595 · Denkmal · 271,55 m² · Vermietet
Provisionsfrei – Privatverkauf (keine Maklergebühr)
Auf einen Blick
Ein städtebaulich prägnantes Fachwerkhaus am König-Adolf-Platz – Teil eines geschützten Ensembles mit authentischem Gewölbekeller. Das Gebäude erzählt Geschichte, ohne im Gestern zu verharren: heute lebendig genutzt und geprägt von Merkmalen, die sich nicht reproduzieren lassen. Eine Immobilie für Menschen, die nicht nur Fläche erwerben, sondern einen Ort mit Identität.
1595
Baujahr
belegt durch bauhistorische Untersuchung 09/2021
160 m²
Grundstück
271,55 m²
Vermietbare Fläche
Gewölbekeller, EG, OG + ausgebautes DG
Geschosse
Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus
Objektart
Vermietet | Provisionsfrei (Privatverkauf)
Status
Highlights
Historischer Stadtkern, repräsentative Lage
Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus mit Gewölbekeller
Vermietet, zwei Einheiten (EG+Gewölbekeller: Gewerbe, OG+DG: Büro/Wohnen)
Gepflegter Zustand; aus Verkäufersicht kein akuter Instandhaltungsstau
Perspektive für Mietenentwicklung
Bildergalerie
Lage
Das Umfeld
Die Obergasse 1 liegt im historischen Stadtkern von Idstein, inmitten der denkmalgeschützten Altstadt mit ihren gepflasterten Gassen und der dichten Fachwerk-Kulisse. Das Objekt befindet sich direkt am unteren Ende der Obergasse in unmittelbarer Nachbarschaft zum Killingerhaus am König-Adolf-Platz, das heute Tourist-Info und Stadtmuseum ist.
Die Lage profitiert von der Altstadt-typischen Laufkundschaft durch Sightseeing, Gastronomie und Veranstaltungen rund um den König-Adolf-Platz und die angrenzenden Gassen. Im Erdgeschoss ist der Weinfachhandel "Der Weinladen Idstein – Fey & Grüninger" ansässig, aktiv seit 1983 und mit regelmäßigen Auszeichnungen als Weinhandlung. Durch die zentrale Lage am Altstadt-Hotspot König-Adolf-Platz ist das Umfeld stark geprägt von Publikumsverkehr, touristischer Orientierung und Schaufensterlagen in historischer Kulisse.
Parken
Die Altstadt ist geprägt von enger, historischer Struktur. Für Kund:innen und Besucher:innen stehen in Zentrumsnähe öffentliche Parkmöglichkeiten zur Verfügung, unter anderem die Tiefgarage Stadthalle und Löherplatz sowie weitere Parkflächen und ein Parkdeck im Umfeld.
Die Region
Idstein ist eine etablierte Stadt im Rheingau-Taunus-Kreis mit einem überregional bekannten historischen Stadtkern und hoher touristischer Anziehungskraft. Die Stadt ist Teil der Deutschen Fachwerkstraße und bietet eine ungewöhnlich große Dichte an Fachwerkbauten sowie zentrale Sehenswürdigkeiten wie König-Adolf-Platz, Rathaus, Unionskirche, Residenzschloss und Hexenturm.
Verkehrsanbindung
Der Bahnhof Idstein bietet Regionalverbindungen Richtung Frankfurt am Main Hauptbahnhof sowie Richtung Wiesbaden und Limburg. Das unterstützt den Pendler-Einzugsbereich und die Erreichbarkeit für Mitarbeitende und Kund:innen.
Die Region ist über die Bundesstraße B275 und die Anbindung an die Autobahn A3 gut in das Rhein-Main-Gebiet eingebunden. Die A3-Anschlussstelle Idstein ist in wenigen Minuten erreichbar.
Obergasse 1, 65510 Idstein
📍 Google Maps: maps.google.com/?q=Obergasse+1,+65510+Idstein
Bahnhof Idstein
15 Min. Fußweg
A3 Anschluss
3 Min. Fahrzeit
Frankfurt Hbf
40 Min. Regionalzug
Wiesbaden Innenstadt
25 Min. mit dem Auto
Objektbeschreibung
Bei dem Objekt handelt es sich um ein historisches, giebelständiges Fachwerkhaus in prägnanter Altstadtlage mit Teilunterkellerung und charaktervollem Gewölbekeller. Das Gebäude umfasst Gewölbekeller, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss (zwei Vollgeschosse).
Nutzung & Potenzial
Im Erdgeschoss ist der Weinladen Fey & Grüninger ansässig. Das Obergeschoss und Dachgeschoss bilden eine zusammenhängende Einheit und werden aktuell von der Stadt Idstein als Büro genutzt. Das Dachgeschoss eignet sich auch zur Wohnnutzung – in der Vergangenheit wurde es erfolgreich als Ferienwohnung vermietet. Im März 2017 wurden im Dachgeschoss Bad und Küche eingebaut. Das Obergeschoss verfügt aktuell über kein Sanitär, könnte aber bei Bedarf nachgerüstet werden. Für die beiden Etagen (OG+DG) sind verschiedene Nutzungskonzepte denkbar: DG als Wohnung und OG als Büro, komplette Büronutzung, komplette Wohnnutzung oder durch Einbau von Küche/Bad im OG eine zweite Wohneinheit.
Bauweise
Die Bauweise ist geprägt durch Fachwerk in den Obergeschossen und Mauerwerk im Erdgeschoss, gegründet auf Naturstein. Holzbalkendecken sowie die Gewölbedecke im Keller unterstreichen den historischen Charakter. Das Satteldach ist mit Schiefer eingedeckt.
Sanierung
Im Jahr 2001 erfolgte eine umfassende Sanierung und ein Umbau. Im März 2017 wurden Bad und Küche im Dachgeschoss eingebaut. Die Fassade wurde 2024/2025 nochmals umfassend saniert.
Denkmalschutz
Das Objekt steht unter Denkmalschutz. Bauliche Veränderungen sind genehmigungspflichtig.
Flächen
160 m²
Grundstück
408,51 m²
Bruttogrundfläche
271,55 m²
Vermietbare Fläche
Einheit 1
Erdgeschoss + Gewölbekeller
Einheit 2
Obergeschoss + Dachgeschoss (Büro/Wohnraumnutzung)
OG+DG bilden eine zusammenhängende Einheit. Obergeschoss ohne Sanitär (könnte eingebaut werden), Dachgeschoss als Wohnung nutzbar (ehem. Ferienwohnung)
Ausstattung & Technik
Bauweise
- Fachwerk in den Obergeschossen, erdgeschossig Mauerwerk
- Natursteingründung
- Holzbalkendecken, Gewölbedecke im Keller
- Dach: Sattel-Giebeldach, Eindeckung Schiefer
Heizung / Wasser / Strom
- 2 getrennte Anlagen
- Anlage 1: Erdgeschoss + Gewölbekeller (erneuert 11/2023)
- Anlage 2: 1. OG + DG (erneuert 06/2022)
Leitungen & Elektro
- Ver-/Entsorgungsleitungen, Abwasser und Heizungsrohre im Zuge der Sanierung 2001 erneuert
- Elektroinstallation: moderne, zeitgemäße Ausstattung
Sonstige Ausstattung
- Auf allen Stockwerken Holzfenster mit 24mm Isolierverglasung
- Boden OG + DG: Naturholzboden
- Boden Bad: Naturstein
- Treppenhaus: Granit
- Boden EG + Gewölbekeller: Bituterrazzo
Zustand & Maßnahmen
Zustand
- Gepflegter Allgemeinzustand
- Aus Verkäufersicht kein akuter Instandhaltungsstau
- Keine erkennbaren Schäden
Vergangene Sanierungsmaßnahmen
Sanierung und Umbau 2001
Umfassende Erneuerung von Leitungen, Heizung, Treppenhaus
Einbau Bad/Küche DG 03/2017
Bad und Küche im Dachgeschoss eingebaut
Fassadensanierung 2024/2025
Vollständige Fassadensanierung abgeschlossen
Kennzahlen & Potenzial
Mietübersicht
| Einheit | Ist | Soll |
|---|---|---|
| Einheit 1 (EG + UG) | 21.587 € | 22.201 € |
| Einheit 2 (OG + DG) | 16.800 € | 24.899 € |
| Nettokaltmiete p.a. | 38.387 € | 47.100 € |
Die marktübliche Miete ("Soll") basiert auf dem Verkehrswertgutachten vom 11.07.2025 (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger).
Rechner
Betriebskosten sind laut NK 2024 weitgehend umlagefähig; individuelle Eigentümerkosten (z. B. Verwaltung) können abweichen.
Kennzahlen
Nettobetriebsergebnis (NOI) – IstIhr tatsächlicher jährlicher Überschuss im heutigen Zustand – nach allen Abzügen (Eigentümerkosten, Leerstand, Instandhaltung). Das ist der Cash-Flow, den Sie ab Tag 1 erwarten können.
34.587 €
Ist-Zustand (p.a.)
Nettobetriebsergebnis (NOI) – SollIhr Überschuss nach Anpassung auf marktübliche Miete – realistisch erreichbar nach Mieterwechsel oder Modernisierung. So bewerten professionelle Investoren das stabilisierte Potenzial.
43.300 €
Soll-Zustand (p.a.)
2,92 %
NOI Yield (Soll)Ihre tatsächliche Rendite nach Mietanpassung – bezogen auf Ihre Gesamtinvestition (inkl. Kaufnebenkosten). Im gewerblichen Immobilienmarkt ist die NOI-Rendite die zentrale Bewertungskennzahl, da sie zeigt, was die Immobilie wirklich abwirft.
3.800 €
Capex ReserveInstandhaltungsrücklage von 3.800 € p.a. – laut vorliegenden Unterlagen (Details im Datenraum). Bei Denkmalimmobilien essenziell für langfristige Planbarkeit. Eine zu knapp kalkulierte Rücklage erhöht das Risiko ungeplanter Ausgaben. Dieser Wert zeigt eine realistische, erprobte Größenordnung.
Dieser Rechner zeigt realistische Szenarien auf Basis verifizierter Unterlagen (Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen). Ihre individuelle Finanzierung, Steuersituation und Anlagestrategie können die Rendite weiter beeinflussen – sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
🏛️ Denkmal-AfA (§7i EStG)
Anerkannte Sanierungskosten können steuerlich abgeschrieben werden (z. B. 9% p.a. über 8 Jahre). Die Höhe hängt von den tatsächlich anerkannten Maßnahmen und Ihrer Steuersituation ab. Details gern im Datenraum oder mit Ihrem Steuerberater.
Rechtliches
Grundbuch
- Idstein, Blatt 4128
- Gemarkung Idstein, Flur 10, Flurstück 352
- Abteilung II enthält ein Durchgangsrecht zum Killingerhaus. Kann in Absprache mit Stadt und Bauaufsicht geändert werden.
Verkaufsprozess
Interessenbekundung
Senden Sie Ihre Bewerbung per E-Mail mit allen wichtigen Unterlagen: Kaufinteresse, Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalnachweis, gewünschte Besichtigungstermine.
Qualifizierung
Wir prüfen Ihre Unterlagen und melden uns zeitnah zurück. Bei erfolgreicher Qualifizierung laden wir Sie zum Datenraum ein.
Datenraum & Termine
Sie erhalten Zugang zu allen relevanten Dokumenten und es werden Besichtigungstermine in Abstimmung mit den Mietern vereinbart.
Besichtigung & Entscheidung
Besichtigung des Objekts vor Ort. Danach haben Sie Zeit für Ihre Kaufentscheidung und weitere Verhandlungen.
Senden Sie Ihre Unterlagen per E-Mail – wir melden uns zeitnah zurück
Anfragen
Interesse an diesem Objekt? Senden Sie uns Ihre Bewerbung per E-Mail:
Rita Franzen
Ansprechpartnerin
Bitte fügen Sie Ihrer Bewerbung bei:
- Angabe Kapitalanleger:in oder Eigennutzer:in
- Finanzierungsbestätigung / Kapitalnachweis
- 2-3 Terminvorschläge für eine Besichtigung
Historisches Anwesen
Obergasse 1
65510 Idstein
1.380.000 €
Provisionsfrei (Privatverkauf) | Vermietet
Provisionsfrei – Privatverkauf
Das Objekt wird provisionsfrei von privat verkauft. Makleranfragen bitten wir zu respektieren, dass wir diese nicht berücksichtigen.